Face à la hausse des loyers et à la recherche de convivialité, la colocation est devenue une solution privilégiée pour de nombreux locataires. Toutefois, cette nouvelle forme d’habitat collectif soulève des questions d’ordre juridique pour les parties concernées. Cet article se propose de fournir un éclairage complet sur les enjeux juridiques liés à la colocation, tant pour les locataires que pour les propriétaires.
Les différents types de contrats de colocation
La colocation peut être organisée selon plusieurs types de contrats. Le choix du contrat a des conséquences sur la répartition des droits et obligations entre colocataires et propriétaires.
Le contrat unique prévoit que tous les colocataires sont signataires du même bail, avec le propriétaire. Ils sont alors tenus solidairement aux obligations du contrat, notamment le paiement du loyer et des charges. Ce type de contrat est avantageux pour le propriétaire qui dispose d’une garantie importante en cas d’impayés. Pour les colocataires, cela implique une responsabilité partagée en cas de défaillance d’un des membres.
Le contrat individuel, quant à lui, implique que chaque colocataire dispose d’un bail distinct avec le propriétaire. Chaque locataire est donc responsable uniquement de ses propres obligations contractuelles. Cette formule offre une plus grande protection aux colocataires mais implique une gestion plus complexe pour le propriétaire.
Les obligations des colocataires et des propriétaires
Les obligations des parties varient en fonction du type de contrat choisi. Cependant, certaines obligations sont communes à tous les contrats de colocation.
Pour les colocataires, il s’agit principalement de :
- Payer le loyer et les charges locatives à la date convenue dans le contrat;
- Entretenir le logement et réaliser les réparations locatives;
- Respecter le règlement intérieur éventuellement mis en place par les colocataires;
- Informer le propriétaire de tout départ anticipé, dans les conditions prévues par le bail.
Les propriétaires, quant à eux, doivent :
- Mettre à disposition un logement décent et en bon état d’usage;
- Réaliser les réparations nécessaires qui ne relèvent pas des réparations locatives;
- Fournir un justificatif de paiement des loyers et charges;
- Ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par les colocataires, tant qu’ils ne portent pas atteinte à la structure du logement ou à sa destination d’habitation.
La caution solidaire et la garantie Visale
Dans le cadre d’une colocation, il est fréquent que le propriétaire demande une caution solidaire pour se prémunir contre les impayés. La caution est une personne qui s’engage à payer les loyers et charges en cas de défaillance du locataire. En cas de contrat unique, la caution peut être solidaire pour l’ensemble des colocataires, ou bien spécifique à un seul d’entre eux.
Il existe également une garantie publique, la garantie Visale, qui peut couvrir les impayés de loyer et de charges pour les locataires âgés de moins de 30 ans ou bénéficiant d’un contrat à durée déterminée (CDD), d’un contrat d’apprentissage ou d’une mission d’intérim. Cette garantie est accordée par Action Logement et permet au propriétaire de bénéficier d’une assurance supplémentaire en cas d’impayés.
La fiscalité applicable à la colocation
Les revenus tirés de la colocation sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. Toutefois, si le propriétaire choisit le régime du micro-foncier, il peut bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30% sur ses revenus locatifs, sous réserve que ces derniers ne dépassent pas 15 000 euros par an.
Dans le cas où le propriétaire opte pour le régime réel, il peut déduire de ses revenus fonciers l’ensemble des charges supportées au titre de la location (travaux, intérêts d’emprunt, taxe foncière…). Ce régime est souvent plus avantageux pour les propriétaires dont les charges sont élevées.
Les règles de préavis et de congé en colocation
La durée du préavis en cas de départ d’un colocataire dépend du type de contrat signé. Dans le cadre d’un contrat unique, le préavis est généralement fixé à trois mois pour un logement vide et à un mois pour un logement meublé. Toutefois, la loi ALUR de 2014 a instauré la possibilité de réduire ce délai à un mois pour les locataires justifiant d’un motif légitime (mutation professionnelle, perte d’emploi…).
Pour les contrats individuels, le préavis est fixé librement par les parties dans le bail. Il est souvent plus court que pour les contrats uniques, afin de faciliter la mobilité des colocataires.
Enfin, il convient de préciser que le propriétaire doit respecter un délai de préavis de six mois pour donner congé à ses locataires dans le cadre d’un logement vide, et de trois mois pour un logement meublé.